2013年6月16日星期日

專家及政府不會直接告訴你的樓市數據

其實影響樓價的因素有很多,雜誌報章上常見到的有:
1) 供應需求: 市民對住宅需求是剛性需求

2) 利率: 環境推高樓價

3) 國內生產總值(GDP)或個人收入對樓價有正面影響: 但本地樓價已經遠超過市民所能負擔
4) 地價: 高地價政策, 令樓價更高;不過低地價是否保證發展商會出售低樓價?
5) 建築成本上漲,令起樓成本增加
以上5點的確是會直接影響樓價的因素, 但並非主因, 從第5點給了大家一些提示, 其實樓價狂升的主要原因是貨幣貶值。
太古城海景花園為例:
2007
年 為780萬港元, 大約為100.257萬美元, 當時金價大約為750美元/
盎司
故此, 133,676盎司黃金可以買入太古城海景花園。

2012
年 為1700萬港元, 大約為218.51萬美元, 當時金價大約為1650美元/
盎司
故此, 132,430盎司黃金可以買入太古城海景花園。

當然上面的只是約數,而且每一單位應該獨立來看, 例子中不是同一座數,相同方向及樓層的單位, 如果樓價不是以港幣為單位而是以黃金為單位,雖然由2007年到2012依舊是有變化,但肯定沒有倍數那麼誇張。
樓價及REIT , 和金價升其實代表一種東西下跌, 就是港元,而且幅度相當驚人。 主因是美國狂印鈔票,而港元跟美元掛鉤的,所有港人身家及薪金大縮水, 除非是擁有大量實資產或黃金。|
政府不可能說出中國人傳統習慣--儲蓄因為聯繫匯率制度而大幅貶值。
至於
專家, 如果他們有先見之明, 早已經發達了, 不用再寫專欄。
現時香港樓價的確已經跟市民支付能力脫節, 這問題並非一朝一夕可以解決。


PS:本文為個人觀點,並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦,讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定,如有損失,概與本人無關。

2 則留言:

Coffee 說...

除非樓換樓,否則有幾個買得起樓?今日咁啱睇到樓盤電視,一萬唔知幾多呎價,首期四百萬!

Ed Kwok 說...

以前100萬私樓是上車盤,現在已經沒有100萬私樓