買樓還是租屋是香港年青一代面對的一個困難問題。
有足夠首期的當然是買比租更好，因為租住20年後依舊是無穀蝸牛；但相反供了20後物業就是自己的。
不過現實中仍有不少付得到首期依舊不選擇供樓。他們有此想法主因是認為樓市會下跌或是不想一輩仔成為樓奴, 無穀蝸牛只是地產商令人買樓的口號。 在新加坡,私人房屋只佔15%, 其餘85%全是住組屋。 他們幸福嗎? 住在組屋他們下一代會輸在起跑線上嗎 ?
經濟是一個週期,跟股市一樣, 不會只升不跌, 例如2007年時恆指30,000時其實已經太高,但有些人說目標是42,000, 結果到了32,000就敵不過地心吸力向下跌。
以荃灣立坊, 利息:2.500%做例子:
價格: 租 $9,000 包:管理費 (~$ 900) 差餉&地租(~$1300)
假設
樓價: HK$ 3,000,000
厘印費用HK$ 45,000 , 代理佣金 HK$ 30,000
基本按揭
按揭總額 HK$ 2,700,000 ,按揭成數 90 % , 首期: HK$ 300,000
1 - 300期( 25 年) 利息:2.500%月供:HK$ 12,112.65
期數
|
本金
|
利息
|
供款
|
餘下還款
|
1
|
6,487.65
|
5,625.00
|
12,112.65
|
2,693,512.35
|
2
|
6,501.17
|
5,611.48
|
12,112.65
|
2,687,011.18
|
3
|
6,514.71
|
5,597.94
|
12,112.65
|
2,680,496.47
|
4
|
6,528.28
|
5,584.37
|
12,112.65
|
2,673,968.18
|
5
|
6,541.88
|
5,570.77
|
12,112.65
|
2,667,426.30
|
297
|
12,012.24
|
100.42
|
12,112.65
|
36,187.07
|
298
|
12,037.26
|
75.39
|
12,112.65
|
24,149.81
|
299
|
12,062.34
|
50.31
|
12,112.65
|
12,087.47
|
300
|
12,087.47
|
25.18
|
12,112.65
|
.00
|
我們可以假設4個情況:
1) 樓市繼續升,因為低息環境僧會一直下去(個人認為不可能):
當然是早買,早享受。
2) 樓價平穩:
可能會是租比較化算, 借9成月供是HK$ 12,112.65, 還要交差餉、地租及管理費 $2,200(可能跟實數有出入) , 即大約hk$ 14,300; 如果租是hk$9,000 全包, 樓宇保養甚至屋內電器設施如有損耗，也可要求業主負責, 每月至少可以多儲 $5,300做首期:
下面是7成按揭表:
基本按揭
按揭總額 HK$ 2,100,000 , 首期: HK$ 900,000
按揭成數 70 %
1 - 300期利息:2.500%月供:HK$ 9,420.95
期數
|
本金
|
利息
|
供款
|
餘下還款
|
1
|
5,045.95
|
4,375.00
|
9,420.95
|
2,094,954.05
|
2
|
5,056.46
|
4,364.49
|
9,420.95
|
2,089,897.58
|
3
|
5,067.00
|
4,353.95
|
9,420.95
|
2,084,830.59
|
4
|
5,077.55
|
4,343.40
|
9,420.95
|
2,079,753.03
|
5
|
5,088.13
|
4,332.82
|
9,420.95
|
2,074,664.90
|
6
|
5,098.73
|
4,322.22
|
9,420.95
|
2,069,566.17
|
297
|
9,342.85
|
78.10
|
9,420.95
|
28,145.50
|
298
|
9,362.31
|
58.64
|
9,420.95
|
18,783.19
|
299
|
9,381.82
|
39.13
|
9,420.95
|
9,401.37
|
300
|
9,401.37
|
19.59
|
9,420.95
|
.00
|
3) 如果樓價下跌1成, 會回到$270萬,
基本按揭
按揭總額HK$ 2,430,000 ,按揭成數 90 %
1 - 300期利息:2.500%月供:HK$ 10,901.39
期數
|
本金
|
利息
|
供款
|
餘下還款
|
1
|
5,838.89
|
5,062.50
|
10,901.39
|
2,424,161.11
|
2
|
5,851.05
|
5,050.34
|
10,901.39
|
2,418,310.06
|
3
|
5,863.24
|
5,038.15
|
10,901.39
|
2,412,446.82
|
4
|
5,875.46
|
5,025.93
|
10,901.39
|
2,406,571.37
|
5
|
5,887.70
|
5,013.69
|
10,901.39
|
2,400,683.67
|
297
|
10,811.01
|
90.37
|
10,901.39
|
32,568.36
|
298
|
10,833.54
|
67.85
|
10,901.39
|
21,734.83
|
299
|
10,856.11
|
45.28
|
10,901.39
|
10,878.72
|
300
|
10,878.72
|
22.66
|
10,901.39
|
.00
|
4) 如果樓價下跌3成, 會回到$210萬,
按揭總額, HK$ 1,890,000
按揭成數 , 90 %
1 - 300期利息:2.500%月供:HK$ 8,478.86
期數
|
本金
|
利息
|
供款
|
餘下還款
|
1
|
4,541.36
|
3,937.50
|
8,478.86
|
1,885,458.64
|
2
|
4,550.82
|
3,928.04
|
8,478.86
|
1,880,907.83
|
3
|
4,560.30
|
3,918.56
|
8,478.86
|
1,876,347.53
|
4
|
4,569.80
|
3,909.06
|
8,478.86
|
1,871,777.73
|
5
|
4,579.32
|
3,899.54
|
8,478.86
|
1,867,198.41
|
297
|
8,408.57
|
70.29
|
8,478.86
|
25,330.95
|
298
|
8,426.08
|
52.77
|
8,478.86
|
16,904.87
|
299
|
8,443.64
|
35.22
|
8,478.86
|
8,461.23
|
300
|
8,461.23
|
17.63
|
8,478.86
|
.00
|
買樓或許是許多人一生最貴的投資，同時也會影響未來數十年的財務安排，因此，必須從長計議。
此外，還要清楚計算自己的負擔能力，包括能否負擔首期，以及日後供款期和每月供款金額，千萬別衝動行事。
本文為個人觀點，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如有損失，概與本人無關。
